주택시장의 가격전이효과: 공동주택의 재건축정책을 중심으로 (Price Spillover Effects in Housing Market: Reconstruction of Apartment)

Korean Abstract: 본 연구는 주택시장에서 만연한 가격전이효과(spillover effect)를 추정한다. 주택시장에서의 정책효과는 정책 대상 주택이 받는 직접효과뿐 아니라, 정책 대상이 아닌 주택들이 간접적으로 받는 효과를 통해서도 나타난다. 가격전이효과는 간접효과의 일종으로, 정책 대상 주택들로부터 발생한 외부효과를 의미한다. 본 연구에서는 이러한 가격전이효과를 추정하기 위해 재건축 정비사업의 안전진단에 대한 정책 변화를 이용한다. 이러한 정책 변화는 재건축사업을 진행하는 아파트의 가격에 직접효과를 미칠 수 있으며, 이와 무관한 주택들의 가격에도 파급효과가 나타날 수 있다. 이를 통해 가격전이효과가 주택정책을 시행하는 데 주요한 고려사항임을 확인하고자 한다. 구체적으로 본 연구는 재건축사업의 안전진단 개선의 효과를 체계적으로 분석하였다. 정책 변화의 직접효과와 가격전이효과를 구분하여 분석할 수 있는 확장된 이중차분모형(difference-in-difference model)을 제시하였다. 또한 서울지역 아파트들의 기초 정보와 가격 자료를 구성하고 지리적 정보와 결합하였다. 이와 같은 모형과 자료를 토대로 살펴본 결과, 2018년 안전진단 개선정책의 직접효과는 유의하지 않은 반면, 주변으로의 가격전이효과가 상당히 크게 작용하였음을 확인하였다. 본 연구의 결과는 주택시장에 대한 정책을 시행함에 있어 시사점을 제공한다. 주택시장은 외부효과가 만연한 시장이므로 이러한 외부효과에 대한 고려가 필수적이다. 전체 주택시장에 광범위하게 적용되는 정책뿐 아니라, 일부 주택에 대한 정책도 전이효과를 통해 전체 주택시장에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 본 연구의 결과처럼, 2018년 서울지역의 주택시장에서 재건축사업에 대한 정책은 전체 주택시장에 커다란 영향을 끼친 것으로 보인다. 특히 정책의 목표가 정책의 대상에 대한 직접효과가 아닌 주변 지역에 미치는 파급효과라면, 정책이 기대한 것과 다른 방향의 외부효과가 발생할 가능성에 대해 면밀한 분석이 필요함을 확인하였다. English Abstract: This paper studies price spillover effects in housing market, utilizing a policy change on apartment reconstruction. Under the circumstance of various years built of houses in Seoul, the policy on reconstruction applies to a part of houses in Seoul. However, the policy change may affect the whole housing market via spillover effects of the policy. To investigate spillover effects, I suggest an extended version of difference- in-difference model that captures both the direct and spillover effects of the policy. Using thorough data on apartments in Seoul, combined with geographical information, I found a significant spillover effect that diminishes with the distance from apartments in the process of reconstruction. Meanwhile, the direct effect is found insignificant. The spillover effect seems to make it hard to capture the direct effect of the policy since the prices of houses near the reconstruction apartments follow the prices of the reconstruction apartments. In sum, the spillover effect of the policy was a crucial factor in the housing market of Seoul in 2018. This study finds a type of externalities which is prevalent in housing market. This spillover effect must be taken into account when policies are applied not only to the whole market, but to a part of the houses.