Implementation and Improvements of Real Estate Investment Trusts(REITs) in Korea

한국은 1997년 IMF금융위기 이후 기업구조조정과정에서 부동산시장의 활성화와 부동산의 유동성을 제고시키기 위해서 부동산 간접투자수단이 필요하게 되었다. 이에 한국은 미국에 기초하고 있는 REITs를 본받아 2001년 4월 7일에 부동산 투자회사법을 제정하고, 동년 7월 1일에 시행에 이르렀다. REITs는 증권유동화로 출발하였으나 오늘날은 유휴자금의 흡수와 건전한 투자유인 등의 이유로 REITs의 활성화가 필요하게 되었다. 첫째, 부동산 투자회사의 성공을 위해서는 기업구조조정 부동산에 투자하여 성공하고 있는 CR REITs처럼 일반 REITs도 활성화되어야 한다. 둘째, 일반 REITs를 활성화하기 위해서는, 자산관리회사 설립, 설립자본금규모, 회사설립방법, 개발프로젝트, 차입 등의 규제완화와 개선이 필요하다. REITs의 최저 자본금 500억원은 여타금융회사의 자본금 규모(보험사 300억원, 자산유동화 회사 250억원) 등에 비해서 너무 높다. 또한 REITs가 실질회사인데도 자금을 차입할 수 없다는 것은 불합리하다. 이에 따라 차입과 회사채발행이 자기 자본의 2배 범위내에서 허용되어야 할 것이다. 미국의 REITs의 경우는 차입이 허용되고 있다. 셋째, 세금과 관련하여, CR REITs의 세금특혜 수준으로 일반 REITs도 세금의 특혜제도가 도입되어야 한다. 미국 REITs의 경우 도관체(Pass-through Conduit)로서 소득세가 면제되고 이중과세가 방지된다. 넷째, 미국에서 부동산 간접투자 상품으로 아주 인기있는 UPREIT가 한국시장에도 도입될 필요가 있다. 다섯째, 일반 REITs는 당해 배당가능이익의 90%이상을 배당하여야 하는바, 이러한 의무도 완화되어야 할 것이다. 끝으로 REITs는 자본시장과 연계를 통하여 부동산시장의 투명성을 제고시키고 선진화된 부동산 산업의 조속한 달성에 도움이 되어야 할 것이다. 따라서 REITs 개선의 연구가 부동산시장의 중심이 되고, 자본시장이 활성화되어야 하며, REITs 상품이 한국에 뿌리를 내려야 할 것이다.